Орендна плата за час карантину – останні зміни в законодавстві

Нещодавно, 30 березня 2020 року Верховною радою було ухвалено закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби». Зазначеним законом було внесено зміни до Цивільного кодексу України, що стосуються сплати орендної плати за час карантину.

Так, пунктом 14 Прикінцевих та перехідних положень визначено наступне: «З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

При цьому, частиною 6 ст. 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Положення цієї статті діяло і до введення цього закону від 30.03.2020, при цьому з цього приводу вже є сформована судова практика. Серед обставин, які на думку судів є підставою для звільнення від сплати орендних платежів за ч.6 ст.762 ЦК,  зокрема є: відсутність можливості орендаря бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у ньому речі, відсутність можливості іншого цільового використання приміщення.

Фактично, даний закон лише підтвердив факт встановлення карантину як конкретну підставу для тимчасового припинення зобов’язань щодо сплати орендних платежів. Однак, на жаль, даний закон не розписує порядок застосування ч.6 ст. 762 Цивільного кодексу в рамках звільнення від обов’язку по сплаті орендних платежів. Натомість, судова практика, яка склалася на даний момент, говорить, що саме НА ОРЕНДАРЯ ПОКЛАДЕНИЙ ОБОВ’ЯЗОК ДОВЕСТИ, що саме внаслідок встановлення карантину виникла неможливість цільового використання ним орендованих площ. Із зазначеного можна зробити висновок, що не зважаючи на прийнятий закон, орендар автоматично не звільняється від орендної плати.

Для отримання такої можливості необхідно правильно підготувати всі юридично значимі документи, оформити їх у відповідності до законодавства, і лише у такому випадку це може бути гарантією звільнення (або пропорційного зменшення) від орендної плати. Такими документами можуть бути додаткові угоди до діючих договорів оренди, сертифікати Торгово-промислової палати про існування форс-мажорних обставин, інші документи, які чітко зафіксують факт неможливості цільового використання орендованого майна та наявність підстав для звільнення від орендної плати за ч.6 ст.762 ЦКУ. Відсутність належно оформлених документів в майбутньому може стати підставою для судових спорів між сторонами зобов’язань, нарахування штрафних санкцій, тощо.

Серед яскравих прикладів ситуацій, які можуть бути предметом узгодження між сторонами є питання оренди торговельних місць в торгово-розважальних центрах. Часто в таких договорах встановлені досить жорсткі умови щодо можливості зміни вартості орендної плати в сторону зменшення, зокрема і через обставини, які не залежать від орендаря, а також прописано складну процедуру, яка повинна зафіксувати ці обставини, що зумовлюють зменшення вартості оренди.

Невиконання такої процедури, навіть за наявності об’єктивних обставин для зменшення/звільнення від сплати орендних платежів, може бути причиною для відмови орендодавця від умов щодо звільнення від орендної плати (або її зменшення).

Саме тому, ми радимо самостійно, або ж за допомогою юристів (у випадку, якщо ви не достатньо компетентні у питаннях договірних зобов’язань) докладно вичитати умови договорів оренди, особливо ті, що стосуються підстав та процедури зміни вартості орендної плати або ж звільнення від її сплати на підставі існування форс-мажорних обставин, а також розробити відповідний алгоритм дій та скласти пакет документів для мінімізації втрат.

На практиці безумовно виникатимуть проблеми із доведенням факту неможливості використання майна, саме тому ми  радимо правильно скористатися наданою державою можливістю, аби мінімізувати втрати та за допомогою спеціалістів, належним чином та своєчасно оформити документи.

 

Нагадуємо, що наразі у нас доступна функція дистанційного консультування, тому, у разі виникнення будь-яких запитань щодо викладених у даному дописі обставин, або у разі необхідності підготовки певних документів, звертайтеся до нас за телефоном +38(067)334 2761, пишіть на електронну адресу advocatelutsk@ukr.net або ж у приватні повідомлення фейсбук-сторінки.

Бажаємо вам та вашим сім’ям бути здоровими та вийти з даної ситуації з мінімальними втратами!